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【住宅ローン】ネット銀行の金利に騙されないで!金利だけで選ぶと損する住宅ローンの真実

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個人的なことですがこの3月に家を買いました。

もちろん家もじっくり選びましたが、同じくらい重要だなと思ったのが住宅ローンの金融機関の選定です。

住宅ローンはこれから何十年もお付き合いしていく話ですから、奥さん選びと同じくらい慎重にすべきだなと思ったのです。

今日は実際に私が住宅ローンを選んだときに学んだ知見やネットに書いてある噂について、備忘録として書いていきたいと思います。

なお、私は変動金利しか選ばない予定でしたので全て変動金利を選んだ場合の話ですし、金利など金融商品は世相により変わるので私が検討した時点の数値と意見であることをご承知おきください。

住宅ローンは人生最大の借金

言うまでもないですが、住宅ローンは人生最大の借金です。

おそらく自分が事業をはじめようと思って銀行にいっても数百万円も貸してくれないでしょう。

住宅ローンは一方でポンと数千万円を貸してくれるわけです。

いかに低金利の時代といえども住宅ローン3000万円に対して金利1%では年30万円の金利となり、正直バカにできない金額と言えます。その分しっかり選ぶことで節約ができるはずです。

 

住宅ローンを金利だけで選ぶと失敗する

住宅ローンを金利だけで選ぶと失敗します。

実際に私も甘く見ていたので、苦労しました経験から言っています。もちろん金利は低いことに越したことはありません。ですが、単に金利で選べるほど金融商品は甘くないのです。

さて、まずは住宅ローンの各商品を見ていきます。

私が検討していた金融機関は以下のとおりです。それぞれの条件を書いていきます。

 

新生銀行     0.6%       手数料10.8万円   保証料0円

りそな銀行    0.625%   手数料2.16%    保証料0円

三菱東京UFJ銀行 0.625%   手数料3万円      保証料2.16%

みずほ銀行      0.625%   手数料3万円        保証料2.16%

住信SBIネット銀行 0.457%  手数料2.16%      保証料0円

 ざっとこんな感じでした。仮に住宅ローン3000万円だとしましょう。その時の各コストは以下の通りです。

新生銀行                金利180,000/年 手数料10.8万円

りそな銀行            金利187,500/年 手数料648,000

三菱東京UFJ銀行    金利187,500/年 保証料648,000

みずほ銀行            金利187,500/年 保証料648,000

住信SBIネット銀行  金利137,100/年 手数料648,000

 

これらをもとに単純な金利や保証料の金額で見るとお得度合いはこんな感じでしょうか。

1位 新生銀行

2位 住信SBIネット銀行

3位 ほかは同じ

 

私もはじめはこれぐらいの順位で思っていました。

でもちょっと待ってください、単純な金利や手数料だけで選ばないでください。

その金利あってますか?

よし、新生銀行を選ぼう!と思ってびっくりしました。

http://www.shinseibank.com/powerflex/housing/loan_kinri.pdf

なんと新生銀行ははじめの6ヶ月間は0.6%ですが、その後は金利が上がるという契約でした。

そして6ヶ月以降の変動金利は1%ぐらい。

いかに手数料がかからないとはいえ、この金利では変動金利にする意味がありません。

口コミサイトなど見ても、6ヵ月後に固定金利に変えたという人がいました。

変動金利で考えていた私にとっては固定金利に変えるという選択肢はないので、あえなく新生銀行は却下しました。

まるで入り口の客寄せパンダのような0.6%の金利を打ち出す新生銀行大丈夫でしょうか?

しかも半年後の適用金利のページは探せど探せど見つかりにくいんです。

あるのは小難しいPDFのページのみなんて。

そもそも住宅ローンの手数料ってなに?

金利もですが手数料もバカにできません。

何十万という金額が出て行くわけですから。

ですが、そもそも住宅ローンの手数料って何なんでしょう?

もちろん、営業の方の費用、審査の費用、もろもろかかるので手数料払うのは当たり前です。

ですが、それが借入金額×2.16%という従量課金になっているのはなぜ?

1000万借りる人も1億借りる人もかかる手数料は同じはずですよね?

10倍お金を借りるから10倍手数料がかかるわけではないはずです。

 保証料はわかります。そりゃ借りる金額が多い人は多くの金額を保証されるわけですからその分を払うべきでしょう。

 それでは手数料が定額の会社と従量課金の金融機関は何が違うのでしょうか。

 その手数料は手数料だけではない

 低金利のネット銀行ほど手数料を採用していて、大手銀行ほど保証料を採用しています。

ではネット銀行は保証料を受け取っていなくて全部自分のリスクでやっているのか。

そんなことは絶対ありません、そもそも銀行は自分でリスクをとらないですし、一定上は取れないように法制度ができています。

ですのでネット銀行も保証料は0ではなく、手数料から捻出していると考えるのが正しいのではないでしょうか。

 だから何?保証料も手数料も別に費目が違うだけで払う金額は2.16%だから同じだし、どっちでもいいじゃん!

 と思うかもしれませんがここは大きな違いがあります。

 保証料は早期弁済で返ってくる

保証料と手数料は表面的な違いだけではありません。その費目によって性格が変わってきます。

手数料は一時的な費用ですので早期弁済(繰上返済)しても返ってくることはありません。

一方で、保証料は借入期間に渡って役務提供するものなので、繰上返済すれば残りの期間については保証料がかからないため、一定金額が返ってきます。(もしくはかかりません)

同じ金額であれば繰上返済での返金分保証料制のほうが安く済むのです。

 ですので、りそな銀行と三菱東京UFJ銀行でのローンを比較すると実は金利は同じなのに片方は手数料型、片方は保証料型なので将来払う金額は変わってくるのです。

 金利と手数料と保証料をしっかり理解しよう

ここまでをまとめると金利と手数料と保証料を正しく理解しないと本当にお得な制度はわからなそうです。

何より個人ごとに家庭の事情が違うのでこれも一概にこれが一番安い!というのは言えません。

ですので必ず将来のキャッシュフローをエクセルでシミュレーションするしかないのです。

・繰上返済をする予定があるか

・借入期間はどれくらいあるか

・頭金はどれくらいあるか

・親からの資金援助はあるか

・今のメインバンクに相談できるか

・業者の提携ローンはあるか

・奥さんは働いているか、将来も働くか

などなどすべてを見てみて検討するしかありません。

 単純に金利が安いから!とか比較サイトやアフィリエイトサイトがすすめる1位のローン!を選ぶだけではダメなんですね。

 

住宅ローンその他の備忘録

業者の提携ローン意味ないは嘘

業者の提携ローンを使うと10万の手数料がかかります。え、紹介だけで10万?!高すぎ!よくFPの方のサイトを見ていると業者の提携ローンで優遇金利は期待できない、と書いてあるところがあります。

そんな意味のないお金は払わない!と思いましたが、実際に自分は優遇金利を得ることができました。しかも赤い銀行では店頭では出せない優遇金利+0.1%を出してもらいました。

ただ、必ずしも間違っていないのは優遇金利を出すところは6社のうち1社だけでした。

逆に言えばほかのところに申し込んでいたら10万を単にとられて終わってしまう可能性もありました。

ですので自分で銀行を探せるのであれば提携ローンも模索しながら、それ以外の銀行は自分で申請を出すのがいいでしょう。

私の場合はみずほ銀行は自分でローンを申し込みました。

もともと自分の支店で担当者がついていたので、そこが少しでもプラスにならないかな、と思うからです。

銀行の与信管理は形式的な部分もありますが、実態判断の部分もあります。

大事なことは手間を惜しまないこと、だと思います。

大手銀行は審査が通りにくいは嘘

私もはじめはそう思ってました。メガバンクは審査通らないだろうな、と思ってましたが、実際はむしろ逆でした。

メガバンクはすべて通りましたが、いくつかのネット銀行とりそな銀行は不承諾でした。

決して背伸びしたローンではなかったと思いますが、大手企業に勤めているわけではない私ではやはり信用力が足りなかったのでしょう。

 

結果的にどこを選んだか?

私は三菱東京UFJ銀行にしました。

・住宅ローン控除が効く10年で早期返済を行う

・10年後に返済すれば保証料が一定金額返ってくる

・提携ローンで金利優遇が厚かった

・ネット銀行の対応が本人以外は難しい

最後までネット銀行にしようか迷いました。

ネット銀行はたしかに金額が安くていいのですが、将来自分が死んで妻がローンの返済の債務を引き継ぐ時(免除される時)にネット銀行では心許ないと思ったのです。

改めてローン契約のときにも思いましたが、大きな金額を動かすときに実店舗がないというのは大変なストレスです。

増して自分が死んで保険でローンを免除される時にネット銀行での電話と紙のやりとりは、金融リテラシーの高くない妻にはかなり負担ではないかと思ったのです。

 でも私はこれがベストな選択だと思っているものの、これを読んでいる人にとって三菱東京UFJ銀行がベストな選択だとは限りません。

住宅ローン選び方のまとめ

住宅ローンの各項目について必ず理解してから前に進むようにしましょう。

それぞれの項目や条項をしっかり理解することが重要だと思います。

当然ですが、貸す側が儲かるということは借りる側が損するということです。

銀行業は連日人員削減の報道などがされており、苦しい中でなんとか収益を上げようと必死です。

そのため、こちらもちゃんと注意しながら住宅ローンを選んでいきましょう。

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